Dasar-dasar Real Estat Komersial
Real estat komersial dan real estat perumahan terdiri dari dua kategori utama properti real estat. Properti residensial termasuk struktur yang disediakan untuk tempat tinggal manusia dan bukan untuk penggunaan komersial atau industri. Sesuai namanya, real estat komersial digunakan dalam perdagangan, dan properti sewa multiunit yang berfungsi sebagai tempat tinggal bagi penyewa diklasifikasikan sebagai aktivitas komersial bagi pemiliknya.

​

Real estat komersial biasanya dikategorikan ke dalam empat kelas, tergantung pada fungsinya:

• ruang kantor

• penggunaan industri

• Penyewaan multikeluarga

• Eceran/Retail

 

Kategori individu juga dapat diklasifikasikan lebih lanjut. Ada, misalnya, sejumlah jenis real estat ritel yang berbeda:

• Hotel dan resor

• Mal strip

• Restoran

• Fasilitas kesehatan

​

Demikian pula, ruang kantor memiliki beberapa subtipe. Hal ini sering ditandai sebagai kelas A, kelas B, atau kelas C:

 

Kelas A mewakili bangunan terbaik dari segi estetika, usia, kualitas infrastruktur, dan lokasi.

 

Bangunan Kelas B biasanya lebih tua dan tidak kompetitif—dari segi harga—seperti bangunan kelas A. Investor sering menargetkan bangunan ini untuk restorasi.

 

Bangunan Kelas C adalah yang tertua, biasanya berusia lebih dari 20 tahun, terletak di daerah yang kurang menarik, dan membutuhkan perawatan.

 

Perhatikan bahwa beberapa otoritas zonasi dan perizinan lebih jauh memecah properti industri — situs yang digunakan untuk pembuatan dan produksi barang, terutama barang berat — tetapi sebagian besar menganggapnya sebagai bagian dari real estat komersial.

​

Sewa Komersial

Beberapa bisnis memiliki bangunan yang mereka tempati. Namun, kasus yang lebih umum adalah bahwa properti komersial disewakan. Biasanya, seorang investor atau sekelompok investor memiliki gedung dan mengumpulkan uang sewa dari setiap bisnis yang beroperasi di sana. Tarif sewa komersial—harga untuk menempati ruang selama periode tertentu—biasanya dikutip dalam dolar sewa tahunan per kaki persegi. Sebaliknya, tarif real estat perumahan dikutip sebagai jumlah tahunan atau sewa bulanan.

​

Sewa komersial biasanya akan berlangsung dari satu tahun sampai 10 tahun atau lebih, dengan kantor dan ruang ritel biasanya rata-rata sewa lima sampai 10 tahun.

Ini dapat dikontraskan dengan sewa tempat tinggal tahunan atau bulanan yang lebih berjangka pendek.

Sebuah studi yang dilakukan oleh firma analis pasar real estat CBRE Group menemukan bahwa istilah — yaitu, panjang — sewa sebanding dengan ukuran ruang yang disewa.

Selanjutnya, data menunjukkan bahwa penyewa akan memasuki sewa panjang untuk mengunci harga di lingkungan pasar yang meningkat. Tapi itu bukan satu-satunya faktor pendorong mereka. Beberapa penyewa dengan kebutuhan ruangan yang luas akan memasuki masa sewa jangka panjang karena terbatasnya ketersediaan properti yang sesuai dengan kebutuhannya.

 

Ada empat jenis utama dari sewa properti komersial, masing-masing membutuhkan tingkat tanggung jawab yang berbeda dari pemilik dan penyewa.

​

Sewa bersih tunggal membuat penyewa bertanggung jawab untuk membayar pajak properti.
Sewa jaring ganda (NN) membuat penyewa bertanggung jawab untuk membayar pajak properti dan asuransi.
Sewa triple net (NNN) membuat penyewa bertanggung jawab untuk membayar pajak properti, asuransi, dan pemeliharaan.
Di bawah sewa kotor, penyewa hanya membayar sewa, dan tuan tanah membayar pajak properti, asuransi, dan pemeliharaan gedung.

​

Mengelola Real Estat Komersial

Memiliki dan memelihara real estat komersial sewaan membutuhkan manajemen penuh dan berkelanjutan oleh pemiliknya. Pemilik properti mungkin ingin mempekerjakan perusahaan manajemen real estat komersial untuk membantu mereka menemukan, mengelola, dan mempertahankan penyewa, mengawasi opsi sewa dan pembiayaan, dan mengoordinasikan pemeliharaan dan pemasaran properti. Pengetahuan khusus tentang perusahaan manajemen real estat komersial sangat membantu, karena aturan dan peraturan yang mengatur properti tersebut berbeda-beda menurut negara bagian, kabupaten, kotamadya, industri, dan ukuran.

 

Pemilik harus sering mencapai keseimbangan antara memaksimalkan sewa dan meminimalkan kekosongan dan omset penyewa. Omset bisa mahal bagi pemilik CRE karena ruang harus disesuaikan untuk memenuhi kebutuhan spesifik penyewa yang berbeda—misalnya, jika sebuah restoran pindah ke properti yang pernah ditempati oleh studio yoga.

​

Bagaimana Investor Menghasilkan Uang di Real Estat Komersial

Berinvestasi dalam real estat komersial dapat berpotensi menguntungkan dan berfungsi sebagai lindung nilai terhadap volatilitas pasar saham. Investor dapat menghasilkan uang melalui apresiasi properti saat mereka menjual, tetapi sebagian besar pengembalian berasal dari sewa penyewa.